quinta-feira, 29 de janeiro de 2015

Vender / alugar imóvel.

A Locamaxx Netimóvies conta com uma equipe de profissionais e estrutura técnica de excelência. Além de uma rede que facilita na hora de vender ou alugar seu imóvel. Entre em contato conosco através da nossa central de atendimento no telefone 027 3314 0814 ou no site: http://www.locamaxx.com.br/cadastre-seu-imovel-em-vitoria

domingo, 30 de novembro de 2014

Role Imobiliário 38, Terrenos de marinha,

No ar Rolê imobiliário , fizemos uma visita ao 38º BI, o antiquíssimo forte de Piratininga em Vila Velha, falamos sobre as invasões, sobre os primórdios de nosso estado, e também sobre os terrenos de marinha .
Está muito bacana, cultura e informação num mix diferente.



sexta-feira, 28 de novembro de 2014

quarta-feira, 26 de novembro de 2014

Investimento em locações, a lição do banco Safra.

Por que o Safra comprou um pepino para aluguel e se deu bem Por Marcio Fenelon Caro Leitor, Após o interesse demonstrado pela série sobre bolha imobiliária, fui convocado a continuar escrevendo neste Especial de Imóveis do Cartas da Iguatemi/Empiricus. Escolhi agora o tema de aluguel de imóveis. A verdade é que há aluguéis e aluguéis. Saber reconhecer um aluguel que adiciona valor e como obter este aluguel é essencial para uma carteira de imóveis de sucesso. Antes de começarmos, queria fazer uma confissão. Só a partir de 2005 eu comecei a entender o potencial do setor imobiliário. Até então eu não dava muita bola para ele. Tinha uma ideia relativamente negativa por pura falta de conhecimento. Então em 2005 eu tive contato com incorporadoras de imóveis mexicanas em um desses eventos organizados por bancos para atrair investidores estrangeiros. Estava lá para apresentar a empresa que trabalhava e acabei conhecendo duas empresas mexicanas do setor imobiliário que estavam arrebentando. Na época achava que o segmento imobiliário nunca poderia ser relevante no Brasil. Mas se os mexicanos conseguiram, por que não seria possível no Brasil? Mal sabia eu que dois anos depois estaria trabalhando em uma das empresas que participaram da revolução ocorrida no mercado imobiliário brasileiro. E foi lá que aprendi a beleza de ter um negócio de renda recorrente. Um negócio de renda recorrente é aquele em que você investe substancialmente no começo e, após a primeira venda, tem um longo fluxo de caixa positivo pela frente. Um exemplo são empresas de TV a cabo. Depois de a pessoa assinar o pacote, a empresa pode esperar que ela ficará muitos meses ou anos pagando aquela conta. Os aluguéis são a expressão máxima desta condição. São contratos de longo prazo e com uma barreira importante para o término do contrato: o custo de mudança. Isso faz com que tenham um alto grau de previsibilidade. E previsibilidade vale dinheiro. Literalmente. Se você recebesse uma proposta de dois negócios que projetam dar um fluxo de caixa de R$ 1.000.000 nos próximos cinco anos, qual você escolheria? Um deles seria um edifício de escritórios de qualidade e o outro seria uma revendedora de carros. Qual você acha que proporcionaria maior segurança de se obter esse fluxo de caixa? Certamente a venda dos carros é muito mais incerta do que a renda do aluguel. E por isso, só por isso, o fluxo de caixa advindo do aluguel vale mais. Isso explica meu interesse no anúncio de um negócio concretizado cerca de duas semanas atrás. O famoso edifício de escritórios londrino 30 St Mary’s Axe foi vendido pela bagatela de R$ 2,84 bilhões (£ 720 milhões). O comprador foi nada menos, nada mais do que o Grupo Safra do bilionário libanês radicado no Brasil Joseph Safra. A compra teve uma certa dose de emoção pelo leilão acirrado. Foram 200 interessados do mundo inteiro. O preço inicial de £ 650 milhões foi facilmente superado. Também foi motivo de comoção em Londres o fato de um libanês-brasileiro comprar um prédio que, depois de 10 anos de sua construção, já é considerado um ícone do segundo maior mercado financeiro do mundo. O 30 St Mary’s Axe tem uma arquitetura no mínimo curiosa. Desenhado pelo famoso arquiteto inglês Norman Foster, este prédio não é conhecido pelo nome oficial. Em Londres todo mundo chama o prédio pelo seu apelido de Gherkin. Gherkin é o nome dado pelos britânicos para o pepino usado para fazer picles. E sim, o prédio tem o formato de um pepino. O Financial Times apurou que o cap rate da operação foi de 3,8%, ou seja, o prédio foi comprado por mais de 26 vezes o aluguel anual atual. A pergunta que não quer calar é: o que faria o grupo de um bilionário libanês-brasileiro comprar um prédio com um cap rate tão baixo? Vamos entender melhor o conceito de cap rate. Também conhecido como capitalization rate, este índice é feito por meio de uma conta muito simples: Cap rate = resultado operacional / preço de aquisição O resultado operacional ou net operating income (NOI) é o resultado de aluguéis recebidos diminuídos de despesas de vacância (geralmente condomínio), despesas de manutenção e despesas de administração. Ou seja, o resultado operacional representa o dinheiro que entra no bolso do dono do prédio no fim do ano ou do mês. Dividir o resultado operacional pelo preço de aquisição indica qual percentual de rendimentos sobre o capital investido podemos esperar. Comprar um imóvel por um cap rate de 3,8% ao ano significa que o imóvel está produzindo um resultado operacional de R$ 2.840.000.000 x 3,8% = R$ 107.920.000 por ano. Quanto maior o cap rate, melhor para o comprador. Talvez você já saiba que imóveis residenciais em São Paulo rendem cerca de 0,45% ao mês, ou 5,4% ao ano, segundo o Secovi. Assim, se o Grupo Safra conseguisse comprar R$ 2,84 bilhões em casas, ele receberia R$ 153.360.000 por ano ou 42% a mais do que o famoso Gherkin. O cap rate de escritórios comerciais no Brasil é 9,66%, segundo a FGV. Seriam R$ 274.344.000 em resultado operacional ou 154% a mais que o Gherkin. Nesse momento você deve estar pensando: que vacilada hein, Safra? Muita calma nessa hora. Alguns pontos importantes da operação devem ser levados em conta para entendermos o verdadeiro potencial da aquisição. Pontos qualitativos da aquisição: 1 - Moeda Obter rendimentos estáveis, com características de renda recorrente é sempre muito bom e por si só já valoriza um ativo. Mas obter renda recorrente em moeda forte é ainda mais valioso. Os aluguéis do Gherkin são denominados em libras esterlinas. Enquanto o real está permanentemente ameaçado de valorização, a libra esterlina tem característica de moeda forte, conferindo estabilidade. 2 - Localização Londres é uma das poucas cidades do mundo que pouco sentem as flutuações econômicas. O mundo compra ativos imobiliários em Londres. Especialmente o mundo árabe, os russos, chineses, indianos, europeus e brasileiros. Se determinado país ou setor econômico está mal, sempre tem um outro país ou setor que está bem e portanto com vontade de comprar em Londres. O mesmo fenômeno acontece em Nova York. 3 - Qualidade do ativo Ser “O” prédio ícone de Londres é algo que não é facilmente obtido mesmo com muito dinheiro. Um projeto arquitetônico diferenciado e uma excelente localização fizeram o truque. E esta é uma barreira de entrada importante para este edifício. Estamos falando aqui do imóvel comercial mais importante de Londres. É o que chamo de aluguel de placa. A empresa ter sede nesse prédio certamente causa uma boa impressão em seus clientes. E este não é um fator desprezível a ser considerado. Este prédio certamente tem “earnings power” ou capacidade de obter aluguéis maiores que a média com alta taxa de ocupação. 4 - Tamanho do negócio Por incrível que pareça para nós mortais, bons negócios de quase R$ 3 bilhões são difíceis de serem identificados. É verdadeiramente um problema para bilionários encontrar bons ativos para investir na casa dos bilhões. Durma com um barulho destes. Pontos quantitativos da aquisição: 1 - O prédio atualmente Do jeito que o prédio está hoje, supondo que os aluguéis sejam corrigidos pela inflação e também supondo que o prédio seja vendido ao final de 20 anos pelo mesmo cap rate, ele apresentaria uma taxa de retorno (TIR) de 5,65% ao ano. 2 - Potencial de crescimento dos aluguéis O imóvel está atualmente 99% ocupado com um aluguel médio de R$ 209/m2/mês. Aluguel no nível do crème de la crème da Faria Lima... O interessante é que os últimos aluguéis foram realizados na faixa de R$ 245/m2/mês. Uma relevante diferença de 17%. Dada a qualidade do prédio e o nível de ocupação, aliados ao fato de que é um dos marcos da cidade, é razoável esperar que o empreendimento consiga elevar substancialmente os aluguéis praticados. Um aumento de 17% dos aluguéis faria com que o retorno subisse de 5,65% ao ano para 6,80% ao ano. 3 - Alavancagem Para turbinar a rentabilidade da aquisição, basta financiar grande e realizar uma arbitragem de primeira categoria. Consultando operações similares de financiamento de prédios de escritórios, estimo que o Grupo Safra deve conseguir financiamentos com custo da ordem de Libor + 1,95% a.a. Financiando 75% do valor de compra deste imóvel, o retorno que estava em 6,80% ao ano passaria a 9,59% ao ano. Esse aumento se deve ao fato de o retorno operacional ser maior que o custo do financiamento. Pronto, obter quase 10% de retorno ao ano em libras esterlinas é um número muito bom para um ativo com alta previsibilidade de fluxo de caixa como este Gherkin adquirido pelo Grupo Safra. Mesmo comparando com o yield de imóveis comerciais brasileiros de 9,66% ao ano. Portanto o objetivo do Grupo Safra vai muito além da mera conservação de capital nesta transação. Os retornos operacionais são maiores do que aqueles que seriam exigidos em um financiamento da aquisição e só isso já representa criação de valor para o Grupo Safra. Mas mesmo sem utilizar da alavancagem, o prédio tem características que permitem visualizar um aumento do resultado operacional ao longo dos anos com alta previsibilidade. No final das contas, um pepininho até que não cai tão mal. E quais são as oportunidades que temos no mercado brasileiro de aluguéis? Isto é assunto para semana que vem. Grande abraço. PS: Caso ainda não tenha visto, na semana passada divulgamos o primeiro relatório da série Especial de Imóveis, abordando o tema bolha imobiliária. É um mapa completo para ajudar quem está prestes a tomar uma decisão sobre imóveis - seja na ponta compradora ou vendedora. Apresentamos um cenário base de preços, além de estimativas de descontos para bons negócios. Marcio Fenelon Política de Privacidade | Disclosure | FAQ Esta mensagem foi enviada para paulogomesjr@icloud.com como parte da assinatura gratuita do conteúdo Empiricus. Se não deseja mais receber nenhuma de nossas newsletters, clique aqui. Para escolher qual(is) de nossas newsletters deseja receber, clique aqui. Empiricus Research Rua Iguatemi, 354 cj 101 01451-010 Itaim Bibi – São Paulo/SP

quarta-feira, 19 de novembro de 2014

terça-feira, 11 de novembro de 2014

Imóveis: "Ninguém está vendendo nada", por Márcio Fenelon.

"Ninguém está vendendo nada"
Por Márcio Fenelon
Cerca de dois anos atrás um amigo resolveu comprar um apartamento na planta. Fez um pouco de conta e achou que aguentaria as parcelas mensais e semestrais com suas aplicações mais o salário. E foi em frente.
Sempre me ligava todo empolgado com a valorização do imóvel. Confesso que ficava um pouco confuso porque não entendia a animação se ele pretendia usar aquele imóvel para moradia. Mas conforme o preço foi aumentando, a estratégia do meu amigo mudou. Agora ele iria vender quando ficasse pronto.
Depois de dois anos infelizmente aconteceu. Chegou uma parcela semestral que ele não consegue pagar e a incorporadora ameaça realizar o distrato, com multa e encargos para ele. Ao mesmo tempo, toda aquela alegria com a alta dos preços sumiu, porque “ninguém está vendendo nada”.
Este tipo de história tem acontecido frequentemente...
Nas newsletters anteriores falamos da ocorrência de uma bolha no mercado americano causada pelo aumento de empréstimos com excessivo comprometimento da renda dos americanos.
Detalhamos semelhanças e diferenças entre o mercado americano e o brasileiro.
Sim, aqui houve crescimento de preço e volume de financiamentos em percentuais até mais fortes do que o americano.
Porém as instituições financeiras se comportaram bem e o comprometimento da renda das famílias não é tão grande quanto nos Estados Unidos. Além disso, tivemos crescimento da renda per capita no Brasil, coisa que não houve nos EUA no período da bolha.
Mas além de expansão de financiamento e renda, quais foram os outros itens que influenciaram este crescimento de preço no mercado brasileiro?
Bônus demográfico
Um vento a favor muito importante para a demanda de imóveis foi o chamado bônus demográfico. É o efeito de uma alta taxa de natalidade nas últimas décadas, formando uma população jovem que está casando e comprando imóveis. Há 1 milhão de casamentos por ano no Brasil e 280 mil divórcios impulsionando este mercado.
Este é um fator estrutural, que veio para ficar por um bom tempo. As pessoas se casam e arranjam imóveis cuja prestação do financiamento cabe no bolso.
Não é coincidência que as incorporadoras estão fazendo muitos lançamentos de um quarto e com tamanho menor nos grandes centros urbanos. O jovem casal topa começar com um espaço pequeno porque sabe que teria que morar muito longe para conseguir mais espaço.
Upgrade / saída de aluguel
A melhora de renda e da capacidade de pagamento de financiamentos também incentivou o upgrade e a troca do aluguel por um imóvel próprio.
Aliás, nesse caso, as pessoas não sentiram tanto o movimento de subida de preços pois os imóveis que moravam também aumentaram bastante. Então era só questão de encaixar a diferença de preço do imóvel novo mais caro em um financiamento.
A demanda por upgrade é muito volátil porque na maioria das vezes o desejo de melhorar de moradia pode ficar em segundo plano durante momentos de maior incerteza, como o que vivemos agora.
Flippers
Não, não é um monte de golfinho do seriado de TV (essa referência é só para os mais rodados...). Flipper é a pessoa ou empresa que compra imóveis geralmente no lançamento para vendê-los (“flippar”) com lucro na entrega ou perto dela, contribuindo para a aceleração do processo de subida dos preços. Os flippers sempre se aproveitam de uma demanda de compradores com pressa para se mudar.
A estratégia de comprar na planta e vender na entrega funcionou bem durante muitos anos. Agora o flipper que comprou muitos imóveis está em uma enrascada. Não terá como conseguir um financiamento porque não tem renda suficiente para tantos imóveis e terá dificuldades para vender por conta da redução da velocidade de vendas.
Três fontes de demanda
Houve então três fontes principais da demanda nos últimos anos: bônus demográfico, flippers e upgrade/saída do aluguel. Desses três fatores principais somente o bônus demográfico persiste com força. Os flippers estão assustados com o mercado, as pessoas que procuram upgrade perderam a pressa por conta dos preços e as pessoas em aluguel têm mais dificuldade de obter financiamento.
Estamos em um mercado com significativa queda de demanda. Basta olhar a velocidade mensal de vendas de imóveis residenciais novos em São Paulo, por exemplo. Caiu para 8% dos lançamentos no 2T14 em comparação à média de 11,1% dos últimos dois anos, uma queda de 28%. Isso sem levar em conta que as incorporadoras reduziram bastante os lançamentos.
Financiamento bancário
A torneira dos financiamentos imobiliários não fechou, mas reduziu a vazão. Os bancos estão mais exigentes para conceder empréstimos, fazendo investigações que antes não faziam.
Por exemplo, antes de realizar um financiamento os bancos agora olham para o comportamento de consumo dos clientes por meio das faturas de cartão de crédito. E recusam clientes por causa disso.
Há dois efeitos importantes. Para explicar o primeiro precisamos de uma pequena introdução de como funciona uma incorporadora.
A ideia de uma incorporação de imóvel é que o cliente pague de seu próprio bolso cerca de 20% do valor total da compra e que a incorporadora pegue um empréstimo no banco para bancar os 80% restantes da construção. É o chamado financiamento da construção.
Ao fim da construção, o cliente pagou 20% do valor e deve 80%. Se ele não tiver como pagar à vista esta diferença (quase nunca tem), ele deverá obter um financiamento de um banco para pagar a incorporadora.
Ao mesmo tempo, a incorporadora precisa pagar os mesmos 80% que deve para o banco. E para pagar este financiamento, a forma mais fácil é se o cliente fizer o seu empréstimo pelo mesmo banco que financiou a construção para a incorporadora. Assim nem precisa haver transferência de dinheiro. A incorporadora paga o seu empréstimo transferindo a dívida para o cliente final. É o que se chama de repasse da dívida.
As incorporadoras têm diferentes níveis de disciplina na concessão deste crédito na hora da compra. As mais responsáveis usam exatamente os mesmos critérios que o banco e outras são mais flexíveis.
O problema é que os bancos mudaram os critérios de concessão de crédito por conta das incertezas econômicas que todos conhecemos. E aquele cliente da incorporadora que antes atendia todos os critérios do banco agora está sendo rejeitado. Não há como fazer o repasse.
As soluções para o cliente rejeitado são poucas. Buscar o financiamento em outro banco. Tentar vender o imóvel e repassar a dívidas para terceiros. Ou enfrentar o cancelamento do contrato, o famoso distrato, com multas e outros encargos.
Essa tem sido a principal razão para o aumento recente dos distratos. No distrato, o cliente deixa de ser dono do imóvel e a incorporadora devolve o dinheiro pago em suaves parcelas porém descontado de multas e encargos. A consequência é o aumento de estoques de imóveis prontos das incorporadoras e que certamente afeta o mercado como um todo.
A incorporadora que executa muitos distratos tem um belo problema na mão: precisa receber 100% do preço do imóvel e a conta do financiamento da construção junto ao banco não vai sumir. Isso eleva a necessidade de capital de giro das empresas e faz com que tenham muita pressa em revender as unidades distratadas. Não é à toa que vimos muitos saldões de imóveis nos últimos tempos.
O cenário é de maiores estoques nas incorporadoras por conta dos distratos, acompanhado de alguns flippers precisando vender mais rapidamente os imóveis porque também não conseguem financiamento. Em outras palavras, um ambiente de maior oferta de imóveis.
Outro efeito da restrição de financiamento por parte dos bancos é que muitos compradores de imóveis novos e usados não conseguem aprovação de financiamento, impedindo o negócio e reduzindo a demanda por imóveis.
No fim das contas é um cenário de demanda reduzida e oferta aumentada.
Mas será que essas mudanças de oferta e demanda são suficientes para a explosão de uma eventual bolha? O que motivaria uma queda relevante?
Isto fica para semana que vem.
Um abraço,
Márcio Fenelon


segunda-feira, 10 de novembro de 2014

Terreno de marinha, quando é um bom negócio encarar o laudêmio.

Pessoal quero falar de um assunto polêmico com vocês:
Terrenos de marinha, os mitos e as verdades.
Verdade é que os terrenos recebem uma pesada taxa.
Verdade é que os terrenos pertencem a união, 
Sabemos que a cobrança é um negócio absurdo, da época do arcabuz , de 1800 e vovô calça curta( 1818 para ser mais exato), pois bem , que é surreal ninguém duvida, e encarece em 5% o preço do imóvel ao comprador só na" largada" neste caso partiremos do pressuposto da compra de um imóvel que seja em terreno de marinha.
Para saber tudo a respeito da pauta , veja o link no fim do post.
A discussão é comercial: quanto custa e quanto vale. Quero mostrar aos amigos que existe verdadeiras oportunidades no mercado disfarçadas sob o estigma do terreno de marinha.
Por falta de informação muitas vezes o comprador  que está diante de uma oportunidade, e paralizado pelo medo, preconceito ou falta de informação, perde uma oportunidade de fazer comprar o imóvel de seus sonhos, no lugar que escolheu para viver , e a um preço bem abaixo do valor de mercado, apesar dos custos de transferência e foro.
Pegaremos um caso de um imóvel como este 2 quartos de 70 m2 , ed Tiffanys House , a venda na Locamaxx Netimóveis: link:https://www.netimoveis.com/imovel/483619
O imóvel está situado na Praia do Canto, um prédio num padrão excelente, com elevador , varanda, cômodos amplos, lazer com sauna e academia, localizado perto do Don Camaleone.

Este apartamento R$ 4210,00 por m2( vezes 70 m2= R$ 295 mil preço total ) , somados os custos de marinha ( + 5%)o m2 vai para R$ 4430 ,00 ( vezes 70 m2) perfazendo um total de R$ 309.750,00.
Para você entender e comparar , um imóvel deste padrão na Praia do Canto tem o valor médio de R$ 5000,00( vezes 70m2) que perfaz o total de R$ 350.000,00, ou seja ,veja que existe um intervalo de R$ 41.000,00 em relação a um imóvel semelhante( alodial/não marinha) e no mesmo local, uma diferença de quase 9% !! Mesmo incidindo os altos custos de transferência, ainda assim é um bom negócio.

Ah , mas tem a taxa anual... neste caso são menos de 450 reais,! claro que  é uma grana, mas não um obstáculo intransponível, são apenas menos de  R$ 40,00 por mês.
Neste caso , o comprador está diante de uma oportunidade disfarçada, e ainda poderá adquirido através de  financiamento. 

Os financiamentos são realizados por qualquer banco em caso de terrenos aforados, e aqui em Vitória pela Poupex( fundo de previdência do exército) em casos de terrenos não aforados como no caso deste imóvel em questão, ou seja, não é um bicho de sete cabeças.
Como este caso, inúmeros imóveis de marinha tem valores bem acessíveis devido ao preconceito que sofrem, por desinformação e mitos, e quem ganha é o consumidor bem informado, assessorado por um profissional de ponta, e que procura saber mais sobre a pauta e assim compra um imóvel de marinha com bastante tranquilidade e por um preço MUITO mais atrativo que um imóvel alodial.

Claro que se for o preço do imóvel com terreno de marinha for o mesmo de um alodial, o de marinha não é vantagem nenhuma.
Seja ele aforado ou ocupação, nunca em 24 anos de profissão vi um terreno de marinha ter problemas, alguém tem algum caso para nos contar a respeito?

Gostaríamos de ouvir vocês, saber as opiniões, e em seguida iremos preparar um programa rolê imobiliário entrevistando advogados, construtores,  corretores e clientes para saber como de fato é a percepção de cada um!
Breve então, teremos o rolê imobiliário terrenos de marinha!
Para saber tudo sobre terrenos de marinha acesse: http://sosterrenosdemarinha.org.br/wp-content/uploads/2009/04/tudo_sobre_terrenos_de_marinha.pdf
Um beijo e um queijo a todos!!

segunda-feira, 27 de outubro de 2014

quinta-feira, 16 de outubro de 2014

quarta-feira, 1 de outubro de 2014

sexta-feira, 19 de setembro de 2014

ZAP lança ferramenta que informa o preço estimado do seu apartamento


Inédito no Brasil, Mapa de Preços mostra a estimativa de valor do imóvel, de maneira gratuita
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MAPA DE PREÇOS

ZAP

publicado em 17/09/2014 às 16:30 ,
atualizado em 17/09/2014 às 18:20
Fonte: ZAP
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Mapa de Preços é uma ferramenta inédita e gratuita que permite buscar o valor estimado de apartamentos (Foto: Shutterstock)
Mapa de Preços é uma ferramenta inédita e gratuita que permite buscar o valor estimado de apartamentos (Foto: Shutterstock)
Uma ferramenta inédita no País, chamada Mapa de Preços, informa, de maneira gratuita, qual o valor estimado do seu imóvel ou do apartamento do seu vizinho. O sistema foi lançado pelo ZAP, líder no segmento imobiliário de classificados online, e mostra os imóveis que, em algum momento, tenham sido colocados à venda no portal. Para descobrir a estimativa de valor dos apartamentos, basta digitar o endereço do imóvel no campo “busca” para que a ferramenta dê a informação sobre um imóvel naquela localização, além de mostrar a imagem do prédio pesquisado.
A Mapa de Preços funciona por meio do banco de dados do portal, que tem os valores atualizados de todos os imóveis que já foram anunciados no ZAP em dez anos de existência. O Índice FipeZAPfoi utilizado como base para a correção dos preços.
“É uma ferramenta extraordinária, pois ajudará a precificação dos imóveis tanto para o comprador quanto para o vendedor”, afirma Eduardo Schaeffer, diretor-presidente da empresa. Schaeffer explica que o Mapa de Preços já existe em outros países do mundo, sempre oferecido por grandes plataformas de classificados online. “Além de revelar às pessoas qual a estimativa de preço do seu imóvel atualmente, essa ferramenta serve como base de informações estratégicas para todo o segmento de Real Estate no Brasil”, acrescenta.
ZAP se destaca por oferecer o maior e mais qualificado número de ofertas, além de soluções e informações diferenciadas para quem quer alugar, comprar ou vender. Em parceria com o Fipe, a empresa também mede o Índice FipeZAP de preços de imóveis anunciados – o principal termômetro dos preços de imóveis no mercado brasileiro.
Conheça agora mesmo através do link http://www.zapimoveis.com.br/mapa-de-precos ou clique na imagem abaixo:
Mapa de preços
Utilização da ferramenta é simples e bem visual

quarta-feira, 17 de setembro de 2014

Role Imobiliário , Aldeia Manguinhos / Morar Construtora.

Neste episódio do programa Rolê Imobiliário,a Flavia Roncetti leva o apresentador e corretor Renato Avelar para conhecer o condomínio da Morar Construtora, em Manguinhos: O Aldeia Manguinhos.
Este empreendimento é de fato um case de sucesso, com a sacada impar que marcam as ações de Sebastião Jaime, o líder da construtora , que viu no local um nicho para imóveis de altíssimo naipe num local inexplorado pelo mercado, espero que gostem!!
https://www.youtube.com/watch?v=l5W3ug1t8Zs

VEJA O PROJETO DE AMBIENTAÇÃO DE UM APARTAMENTO FEITO PARA UM CASAL E DO...

segunda-feira, 24 de março de 2014

2 qts, R$ 260 mil.

Um empreendimento de alto nivel,acabamento e construção de alto nível:, a partir de 260 mil com 26 mil de entrada somente, Ideal para investidores, ou para quem busca um imóvel compacto com a melhore relação custo benefício do mercado.
  • Metais fabrimar
  • louças deca
  • todo em porcelanato
  • portas com dobradiças em inox , rolamento ,e borracha a prova de som
  • revolucionário sistema de isolamento térmico de fachada
  • sistema de persiana embutida
  • área de lazer completa
  • vista para a baia de Vitória 
Fuja do trânsito, e venha morar num local onde o acesso é facil para qualquer ponto de Vitória.
  • agende sua visita ao apartamento decorado no local.

****Estudamos apartamentos como parte de pagamento, até 50% do valor do novo, negociação sujeia a avaliação do imóvel que será dado como parte de pagamento pelas empresas netimóveis.

terça-feira, 18 de março de 2014

BOLHA IMOBILIÁRIA.

#Bolha mobiliária, um visão realista do assunto, material enviado pela ADEMI-ES:
Prezados associados, bom dia!

Foi publicado no sábado (15), no jornal Folha de S.Paulo, artigo do presidente da CBIC, Paulo Simão, sobre a questão da bolha imobiliária. Em função do tema ser bastante atual e importante para o setor, encaminhamos a íntegra do mesmo.

Paulo Safady Simão | Folha de S. Paulo | Tendências e Debates | BR

A quem interessa perturbar?
Paulo Safady Simão
Volta e meia surgem "especialistas" que anunciam a iminência do estouro de uma bolha imobiliária no Brasil. Utilizando-se somente do aumento nos preços dos imóveis como justificativa, esses "analistas" afirmam categoricamente que viveremos uma situação semelhante àquela que ocasionou a crise norte-americana de 2008.
Nada mais equivocado. Além do preço, existe uma série de condições necessárias para a formação de uma bolha imobiliária. Nenhuma delas se faz presente no país.
Nos últimos dez anos, assistimos no Brasil ao crescimento e à consolidação de um mercado imobiliário consistente. Desde a criação do marco regulatório do setor, em 2004, o segmento tem gerado renda e emprego, reduzido os índices de inadimplência, além de atender à enorme demanda do país por moradia e empreendimentos comerciais.
O marco regulatório resgatou a indústria da construção e do mercado imobiliário de um longo período de paralisia e tornou a atividade atraente, transparente e sobretudo segura. O país vive hoje uma situação bem diferente daquela que gerou a crise americana. Nosso sistema financeiro é um dos mais seguros do mundo. Aqui, a instituição que dá origem ao crédito "morre com o crédito", ou seja, sempre será a responsável final pelas operações. Esse aspecto praticamente elimina a possibilidade dos chamados derivativos de alto risco.
Além disso, nosso mercado imobiliário ainda é modesto quando comparado a outras economias como a norte-americana e apresenta grande potencial de crescimento. No Brasil, o financiamento imobiliário equivale a cerca de 8% do PIB. Nos Estados Unidos, o financiamento imobiliário equivalia, na época da crise, a aproximadamente 80% do PIB norte-americano.
Cerca de 90% das pessoas que compram imóveis financiados no Brasil não estão fazendo investimentos, mas sim estão adquirindo a sua casa própria, o que resulta em níveis baixos de inadimplência.
O comportamento dos preços dos imóveis no país é resultado da relação entre oferta e demanda. Com mais facilidade no acesso ao crédito e com a melhoria dos níveis de renda das famílias brasileiras, a procura pela compra de imóveis cresceu. Esse fator, aliado a outros aspectos como a falta de terrenos disponíveis nos grandes centros urbanos, provocou o fenômeno da elevação dos valores dos imóveis.
Então, por que algumas pessoas insistem em defender essa tese da bolha, que além de não representar a verdade gera insegurança? Há várias explicações. A mais provável é a falta de conhecimento sobre o setor que, de fato, é complexo.
Outra diz respeito a indivíduos que veem nesse discurso uma oportunidade de se aproveitar de problemas pontuais para desenhar um quadro de crise sistêmica e, com isso, se projetarem como gurus. É aquela velha prática de inventar problema para vender solução. Uma atitude extremamente perigosa para a saúde do mercado e passível de crítica por parte da Comissão de Valores Mobiliários.
Há ainda um terceiro grupo, dos que fracassaram no mercado e tentam alterar na marra as condições de regulação, mexendo nas regras equilibradas para terem, de novo, a chance de operar de maneira menos regrada e menos competitiva.
A liberdade de expressão é fundamental, mas pessoas que emitem opinião sobre o mercado imobiliário precisam agir com mais responsabilidade. Difundir informações inconsistentes significa colocar a economia e a própria sociedade sob ameaça. O mercado imobiliário brasileiro está saudável, maduro e alerta para que suas condições equilibradas não sejam alteradas por quaisquer abusos ou desvios indesejáveis.
PAULO SAFADY SIMÃO, 65, engenheiro, é presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção
Os artigos publicados com assinatura não traduzem a opinião do jornal. Sua publicação obedece ao propósito de estimular o debate dos problemas brasileiros e mundiais e de refletir as diversas tendências do pensamento contemporâneo. debates@uol.com.br

quarta-feira, 19 de fevereiro de 2014

sexta-feira, 24 de janeiro de 2014

terça-feira, 14 de janeiro de 2014

Rolê imobiliário em destaque na coluna de Maurício Prates.

Índice dos programas:
Programa 8, jardim camburi com neves( abordando imóveis comerciais e alto padrão). http://www.youtube.com/watch?v=wF7tztvs3ps                                                                                             Programa 7 , mata da praia com flavio dantas http://www.youtube.com/watch?v=I9iW6mK-D1I
Programa Numero 6, Jardim Camburi, com Fabiano Porto http://www.youtube.com/watch?v=pglpbj7nB1I
Programa numero 5, Centro de Vitória, com Fred Von Randow http://www.youtube.com/watch?v=L1Rc7-w0u1A
Programa número 4, cobertura do Top 100 Netimóveis, com Lécio Narciso, Marcelo Courtier, Gustavo Foccus. http://www.youtube.com/watch?v=BOvLPB5QiK0
Programa número 3, Praia do Canto, visita a feira livre e ao Iate Clube http://www.youtube.com/watch?v=hyE0_vjF7ps
Programa número 2, Praia do Canto, convidado: Cassinho Ayres. http://www.youtube.com/watch?v=gODLT9MzFbo
 Programa número 1, bloco 1 e bloco 2, Jardim da Penha, convidado: Gustavo Grobão.http://www.youtube.com/watch?v=PmkwUt-Fd7M
http://www.youtube.com/watch?v=UCWRKatCwQw  

segunda-feira, 23 de dezembro de 2013

Mensagem de fim de ano Locamaxx Netimóveis: Mar calmo nunca fez bom marinheiro!1

"Bons ventos ":
- Esta frase não quer dizer que tem que ter um lindo dia de sol para que os ventos soprem favoráveis! 
Nesta mensagem de fim de ano que atestamos na prática que o segredo da vida é viver fora da zona de conforto!
Desejamos um ano ano novo e um natal maneiríssimos para todos vocês!!!
Um beijo e um queijo a todos!!!http://www.youtube.com/watch?v=1yC0iId1vZE

quarta-feira, 11 de dezembro de 2013


Guru do Corretor e a dica de marketing imobiliário.

Olá mes amis!! Fomos presenteados por uma bela matéria elogiando o nosso rolê Imobiliário ,Guru do Corretor, um dos mais prestigiados sites imobiliários do Brasil! segue trecho da reportagem, para ver na íntegra acesse o link:http://www.vivareal.com.br/gurudocorretor/explorando-conteudo-local-em-video-no-youtube/

Compartilhamos com vocês uma série, chamada Role Imobiliário, onde o apresentador Renato Avelar faz um passeio com seu clássico Porsche 356 de 1958 (uma réplica em detalhes)* e vai apresentando, sem formalidades e de forma simples, aquele bairro.
O Role Imobiliário é um programa que é explorado no YouTube e outras redes sociais, mas originalmente veiculado em um canal de TV à cabo. Não tem foco em um só bairro, fala sobre diversos. Isto pelo fato de ser um programa não vinculado diretamente a uma imobiliária ou corretor, mas abrangendo imóveis e regiões de uma rede imobiliária.
Acompanhem um “role” com Renato Avelar e observem o modo com que ele comunica, apresenta a região e o mercado imobiliário local sem ser maçante ou comercial.
Repare que este não é um material focado em vendas, diretamente, mas sim em gerar relacionamento pela entrega de valor à pessoa que está interessada naquela região.Os vídeos são extensos de certo modo, até pelo fato de ser feito para um formato “tv” e falar sobre um bairro todo. Entretanto, o corretor ou imobiliária focados em um local específico, poderão ir mais a fundo em determinados pontos em vídeos mais curtos, de 3 à 5 minutos por exemplo.

sexta-feira, 6 de dezembro de 2013

Role imobiliário :Jardim Camburi.


Mobilidade urbana, escola Parisiense.

Uma solução para o caos urbano são os carros comunitários como estes que existem em Paris,  são compartilhados, elétricos e estão em vários pontos da cidade.Funciona no mesmo princípio das Velib e das bikes do Itaú.com a diferença que os usuários são "associados" e pagam pelo serviço.



sábado, 7 de setembro de 2013

sábado, 6 de julho de 2013

Nossa equipe de líderes.

Eis o time de sócios e líderes da nossa empresa :Edson Locamaxx Demétrio, Renato Locamaxx Avelar, Anuar Locamaxx Bachour, Fabiano Locamaxx Porto.
Nós somos Locamaxx Futebol Clube e Regatas!